A manutenção preventiva é fundamental tanto para garantir a segurança dos usuários do imóvel quanto preservar o patrimônio. Por isso, se você é proprietário ou administrador de uma edificação, deve adotar procedimentos de manutenção, sempre visando à prevenção e ao controle de custos. Vamos conhecer algumas normas que nos orientam na execução da manutenção das edificações residenciais e comerciais.

A NBR 15575norma de desempenho em edificações habitacionais – que estabelece exigências de conforto e segurança em imóveis residenciais trouxe o conceito de incumbência dos intervenientes que nada mais é do que a responsabilidade de cada um dos envolvidos no processo da construção civil, sendo eles incorporadores, construtores, fornecedores, projetistas e usuários. 

Iremos destacar neste texto a figura do usuário, que segundo a norma tem a responsabilidade de realizar a manutenção, de acordo com o que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operação, uso e manutenção.

Mas, o que é o manual de operação, uso e manutenção das edificações?

Segundo a norma de desempenho, cabe ao incorporador / construtor das edificações residências elaborar e fornecer aos proprietários dos imóveis exemplares do manual de operação, uso e manutenção da edificação, além de ser responsabilidade dos projetistas e fornecedores de materiais e sistemas fornecer os dados para alimentar o manual.

O manual de uso, operação e manutenção de edifícios tem por objetivo:

  • informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação como construída; 
  • descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;
  • informar e orientar os proprietários e o condomínio, em linguagem adequada e de forma didática, com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação; 
  • recomendar ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; 
  • recomendar ações para contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.

Em um condomínio são elaborados os manuais específicos para as unidades e um manual para as áreas comuns.

O manual do proprietário, específico para a unidade, abrange os itens utilizados na construção com as respectivas descrições do correto uso e manutenções. Além disso, deve conter o termo de garantia definitivo em que constam os prazos de garantia para os materiais e os sistemas construtivos empregados e termos de garantias e manuais dos fabricantes dos equipamentos instalados na unidade.

O manual das áreas comuns abrange, também, os itens utilizados na construção com as respectivas descrições do correto uso manutenções e termos de garantias e, ainda deve conter, o modelo de programa de manutenção preventiva (sistema de gestão da manutenção conforme a ABNT NBR 5674).

Portanto, é muito importante que o síndico ou administrador da edificação estabeleça e implante o programa de manutenção, para preservar o direito às garantias.

Vamos entender um pouco mais sobre as garantias

Apresentamos os seguintes conceitos abordados pela ABNT NBR 15575 ( 2013):

  • garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente;
  • garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido;
  • prazo de garantia legal: período de tempo previsto em lei que o consumidor dispõe para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de produtos duráveis;
  • prazo de garantia certificada: período de tempo, acima do prazo de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato, para que o consumidor possa reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critério do fornecedor.

O que pode ocasionar a perda da garantia?

São doze as principais razões que podem ocasionar a perda da garantia:

  1. Caso haja reforma ou alteração que comprometa o desempenho de algum sistema das áreas comuns, ou que altere o resultado previsto em projeto para o edifício, áreas comuns e autônomas.
  2. Caso haja mau uso ou não forem tomados os cuidados de uso.
  3. Caso seja realizada limpeza inadequada.
  4. Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o programa de manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – manutenção de edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção, ou apresentada a efetiva realização das ações descritas no plano.
  5. Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora / construtora.
  6. Caso os proprietários não permitam o acesso do profissional destacado pela construtora e / ou incorporadora às dependências de suas unidades ou às áreas comuns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica ou os serviços de assistência técnica.
  7. Caso seja executada reforma, alteração ou descaracterizações dos sistemas na unidade autônoma ou nas áreas comuns.
  8. Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio.
  9. Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora / construtor. 
  10. Se, durante o prazo de vigência da garantia, não for observado o que dispõem o manual do proprietário, manual das áreas comuns e a ABNT NBR 5674, no que diz respeito à manutenção correta para edificações em uso ou não.
  11. Se, nos termos do artigo 393 do código civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida.
  12. Falta de comprovação da realização de manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674.

Como devem proceder os responsáveis pelas edificações que não possuem manual de operação, uso e manutenção?

É recomendável que o responsável pela edificação, seja o síndico ou o administrador elabore um plano de manutenção para auxiliar no controle das atividades da edificação. Esse plano inicia-se pela coleta de dados a partir da identificação dos elementos que compõem a instalação da edificação, ou seja, todos os equipamentos que compõem a instalação deverão ser identificados e registrados, o que facilita o acesso às informações e agiliza as comparações e análises. 

Um plano simples de manutenção para uma edificação deve conter:

  1. quais serviços serão realizados;
  2. quando os serviços serão realizados;
  3. quem são os responsáveis pela execução dos serviços;
  4. qual será o custo de cada serviço;
  5. observações para contratação e aquisição de insumos.

Para auxiliar a gestão da manutenção, tanto daquelas edificações que possuem manual de operação, uso e manutenção, quanto das que não possuem, preparamos uma planilha, que poderá auxiliar  no controle dos diversos ativos e sistemas que compõem uma edificações poderá ser facilmente adaptado à sua necessidade.. Clique aqui para baixar a planilha agora mesmo.


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