A manutenção preventiva é fundamental tanto para garantir a segurança dos usuários do imóvel quanto preservar o patrimônio. Por isso, se você é proprietário ou administrador de uma edificação, deve adotar procedimentos de manutenção, sempre visando à prevenção e ao controle de custos. Vamos conhecer algumas normas que nos orientam na execução da manutenção das edificações residenciais e comerciais.
A NBR 15575 – norma de desempenho em edificações habitacionais – que estabelece exigências de conforto e segurança em imóveis residenciais trouxe o conceito de incumbência dos intervenientes que nada mais é do que a responsabilidade de cada um dos envolvidos no processo da construção civil, sendo eles incorporadores, construtores, fornecedores, projetistas e usuários.
Iremos destacar neste texto a figura do usuário, que segundo a norma tem a responsabilidade de realizar a manutenção, de acordo com o que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operação, uso e manutenção.
Mas, o que é o manual de operação, uso e manutenção das edificações?
Segundo a norma de desempenho, cabe ao incorporador / construtor das edificações residências elaborar e fornecer aos proprietários dos imóveis exemplares do manual de operação, uso e manutenção da edificação, além de ser responsabilidade dos projetistas e fornecedores de materiais e sistemas fornecer os dados para alimentar o manual.
O manual de uso, operação e manutenção de edifícios tem por objetivo:
- informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação como construída;
- descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;
- informar e orientar os proprietários e o condomínio, em linguagem adequada e de forma didática, com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;
- recomendar ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado;
- recomendar ações para contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
Em um condomínio são elaborados os manuais específicos para as unidades e um manual para as áreas comuns.
O manual do proprietário, específico para a unidade, abrange os itens utilizados na construção com as respectivas descrições do correto uso e manutenções. Além disso, deve conter o termo de garantia definitivo em que constam os prazos de garantia para os materiais e os sistemas construtivos empregados e termos de garantias e manuais dos fabricantes dos equipamentos instalados na unidade.
O manual das áreas comuns abrange, também, os itens utilizados na construção com as respectivas descrições do correto uso manutenções e termos de garantias e, ainda deve conter, o modelo de programa de manutenção preventiva (sistema de gestão da manutenção conforme a ABNT NBR 5674).
Portanto, é muito importante que o síndico ou administrador da edificação estabeleça e implante o programa de manutenção, para preservar o direito às garantias.
Vamos entender um pouco mais sobre as garantias
Apresentamos os seguintes conceitos abordados pela ABNT NBR 15575 ( 2013):
- garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente;
- garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido;
- prazo de garantia legal: período de tempo previsto em lei que o consumidor dispõe para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de produtos duráveis;
- prazo de garantia certificada: período de tempo, acima do prazo de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato, para que o consumidor possa reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critério do fornecedor.
O que pode ocasionar a perda da garantia?
São doze as principais razões que podem ocasionar a perda da garantia:
- Caso haja reforma ou alteração que comprometa o desempenho de algum sistema das áreas comuns, ou que altere o resultado previsto em projeto para o edifício, áreas comuns e autônomas.
- Caso haja mau uso ou não forem tomados os cuidados de uso.
- Caso seja realizada limpeza inadequada.
- Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o programa de manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – manutenção de edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção, ou apresentada a efetiva realização das ações descritas no plano.
- Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora / construtora.
- Caso os proprietários não permitam o acesso do profissional destacado pela construtora e / ou incorporadora às dependências de suas unidades ou às áreas comuns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica ou os serviços de assistência técnica.
- Caso seja executada reforma, alteração ou descaracterizações dos sistemas na unidade autônoma ou nas áreas comuns.
- Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio.
- Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora / construtor.
- Se, durante o prazo de vigência da garantia, não for observado o que dispõem o manual do proprietário, manual das áreas comuns e a ABNT NBR 5674, no que diz respeito à manutenção correta para edificações em uso ou não.
- Se, nos termos do artigo 393 do código civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida.
- Falta de comprovação da realização de manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674.
Como devem proceder os responsáveis pelas edificações que não possuem manual de operação, uso e manutenção?
É recomendável que o responsável pela edificação, seja o síndico ou o administrador elabore um plano de manutenção para auxiliar no controle das atividades da edificação. Esse plano inicia-se pela coleta de dados a partir da identificação dos elementos que compõem a instalação da edificação, ou seja, todos os equipamentos que compõem a instalação deverão ser identificados e registrados, o que facilita o acesso às informações e agiliza as comparações e análises.
Um plano simples de manutenção para uma edificação deve conter:
- quais serviços serão realizados;
- quando os serviços serão realizados;
- quem são os responsáveis pela execução dos serviços;
- qual será o custo de cada serviço;
- observações para contratação e aquisição de insumos.
Para auxiliar a gestão da manutenção, tanto daquelas edificações que possuem manual de operação, uso e manutenção, quanto das que não possuem, preparamos uma planilha, que poderá auxiliar no controle dos diversos ativos e sistemas que compõem uma edificações poderá ser facilmente adaptado à sua necessidade.. Clique aqui para baixar a planilha agora mesmo.